Artigo - Receita determina critérios mais objetivos para apurar Valor da Terra Nua (VTN)
Em março deste ano, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa - IN 1877/19 que estabeleceu um novo formato para a prestação de informações sobre o Valor da Terra Nua (VTN). Trata-se do preço de mercado do imóvel, sendo considerado o valor do solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e pastagem nativa ou qualquer outra forma de vegetação natural, excluídos valores relativos a florestas plantadas; culturas permanentes e temporárias; pastagens melhoradas e cultivadas; e valores de mercado de construções, benfeitorias e instalações, que deve ser informado anualmente à Receita Federal pelos Municípios e Distrito Federal.
Antes da IN 1877/19, o estabelecimento deste valor se valia de critérios abstratos, não necessariamente determinado por autoridades técnicas. O levantamento poderia ser feito com base em opiniões, ofertas e transações, não refletindo o valor real da propriedade rural.
Além disto, as Prefeituras se mostraram incapazes de fazer o levantamento do VTN com regularidade – o que, de acordo com a Receita Federal, criava condições para que os proprietários de imóveis rurais subavaliassem suas terras – o que refletia, diretamente, no cálculo do valor do ITR, o Imposto Territorial Rural.
Agora, mudaram os critérios: a avaliação das propriedades rurais devem ser realizadas por um profissional técnico habilitado e vinculado ao Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea) ou aos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia (Crea). A avaliação terá como base a localização do imóvel, fator determinante em sua valorização; sua dimensão; aptidão agrícola, ou seja, a capacidade de exploração para a geração de recursos, bem como suas limitações.
A nova forma de avaliação do valor da VTN, agora mais realista, objetiva e definida com base em critérios técnicos, pode trazer para a Receita Federal, uma maior arrecadação tributária – uma vez que o valor informado pela Prefeitura, base de cálculo para o ITR, nem sempre refletia o valor real de mercado.
Para os proprietários de imóveis rurais, esta nova realidade não traz, apenas, a possibilidade de aumento de impostos, o ITR e o Imposto de Renda incidente sobre o ganho de capital na venda de propriedades. Estipulando o valor real do imóvel rural, com base em critérios técnicos, as transações imobiliárias podem, também, ficar mais ‘justas’ e transparentes.
Por outro lado, será possível contestar judicialmente os valores do VTN, também com base em laudos técnicos que comprovem eventuais irregularidades. Neste caso, os critérios objetivos também favorecem os proprietários de imóveis rurais, e não só os municípios e a Receita Federal.
*Fernando Tardioli é advogado especializado em Agronegócio e Recuperação de Crédito