Artigo - Usucapião sem processo judicial: novidade que vem com o novo Código de Processo Civil
Adquirir uma propriedade de bem móvel ou imóvel, por meio do exercício de posse mansa e pacífica, prolongada e ininterrupta, por prazos especificados na legislação civil – que varia entre 5 e 15 anos, aproximadamente. Assim pode ser definida a usucapião.
No entanto, para concretizar esta posse efetiva, é necessário muito tempo e uma ação judicial repleta de formalidades. Independentemente das discussões quanto a data da entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, esse quadro vai mudar a partir de março desse ano: o pedido de usucapião poderá ser feito também de forma extrajudicial, ou seja, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis vinculado ao imóvel sobre o qual se quer a posse – valendo-se dos serviços de um advogado ou de um defensor público.
A novidade tem por objetivo trazer mais rapidez na solução dos casos em que não há litígio ou discordâncias entre todos os envolvidos. O processo ficará mais rápido e menos custoso. Bom para as partes envolvidas.
Vale lembrar algumas questões importantes que envolvem a usucapião extrajudicial: o advogado necessitará apresentar, junto ao pedido, a Ata Notarial, lavrada por um tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores. Um profissional habilitado deverá assinar planta e memorial descritivo do imóvel com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional. Também deverão assinar a planta os titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.
Ainda sobre a Planta, o Código diz que “se não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 dias, interpretado o seu silêncio como discordância”.
Outros documentos requeridos são as Certidões Negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente e o Justo Título. Este último é a comprovação da origem, continuidade, natureza e o tempo da posse. Pressupõe-se, assim, que há consensualidade no pedido, ou seja, que as partes já firmaram um negócio jurídico anterior.
Ao receber o pedido e os documentos, o oficial do cartório publicará editais em veículos de ampla circulação a fim de notificar todos os interessados: Fazendas Públicas, confinantes, o proprietário que consta no registro do imóvel e o atual possuidor. Eles terão 15 dias para se manifestar. Se não houver discordâncias de nenhuma natureza nem problemas com a documentação, o pedido será deferido, podendo o cartório proceder com o registro do bem – alterando a atual matrícula ou, se for o caso, criando uma nova.
Se algum dos notificados contestar o pedido, é possível ajuizar uma ação junto ao Poder Judiciário – uma mostra de que o novo Código de Processo Civil só deu mais um caminho para obter a posse por usucapião. E o fato de já ter tentado obter esta posse por meio extrajudicial em nada atrapalha ou interfere no processo judicial. Os parágrafos 9º e 10º do artigo 1071 do Código de Processo Civil são claros: “§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião”; “§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”